一场房产纠纷，让46岁的合肥环卫工黄颖(化名)备受煎熬。举债50万购房，与房主协商无果面临退房……一系列挫败后，眼看房价今非昔比，买房无望的黄颖从入住一年半、迟迟未过户的“家”中纵身跳下。昨日从微博中得知这个事件时备感惋惜，同时作为一名法律人，对黄颖未选择法律途径解决问题时又感到悲痛。特撰此文，希望对有购房需求的朋友们有所帮助。
当前违约行为之所以呈多发态势，暴露了法律和制度对于违约处置不够，毁约成本太低等现实问题。但司法作为社会公平正义的最后一道防线，如果正真做到事前有效风险防范和选择正确的事后救济途径，我认为还是可以有效解决纠纷的。
从事前风险控制来看，买房方争取严格约定明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。虽然法院判处“定金罚则”，但当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，就会出现黄颖全家举债50万元买房被毁约，现在50万元无房可买的尴尬境地。
双方在签订合同或者补充协议时应注意以下几点：合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述；每项主要义务均应有违约责任一一对应；违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。
约定若解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方损失的计算依据。虽然在《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”但是对于预期信赖利益的确定实践中仍然存在争议，在合同中明确约定更为妥当。另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。
从事后矛盾解决角度来看，当卖房出现违约情形时候，一定要注意固定对方违约的证据，同时己方应该按照 合同约定履行相应义务。遇到不懂的问题时要及时咨询专业人士。比如说：卖房人反悔的几种手段主要有：1、让其他房屋共有权人出来主张自己不知情；2、 让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权；3、 以自己未取得房产证主张合同无效；4、有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。对于第3种情况，购房者可在合同签订之前通过注意以下事项来保障自己的权利：1、 房屋是否有共有权人或共同居住人；2、出售房屋是否还存在租赁关系，若有，承租人是否有放弃优先购买权声明；3、房屋是否取得房产证。
应避免在不恰当的时间，用不恰当的方式，发了一份符合法律规定的条件和程序的但是错误的通知，搬起石头砸自己的脚。本来自己还是守约方，但是因为解约的理由或程序不合法，自己反而成了违约方，让自己陷入被动的局面。
买房不易，且行且珍惜！中国有句古话叫做“先小人而后君子”，这种“先小人，后君子”的文化才是孕育契约意识的思想基础。希望大家在买房的过程中尽量争取在合同中约定严格的违约条款，其次若对方违约时应选择理性的维权途径，避免类似合肥这次极端事件的再次发生。
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